中国“房市”的逻辑和调控

6月12日晚，2005委员会在优客工场（阳光100社区）举办第三次理事分享会，主题聚焦与国人紧密相关的热点话题：中国“房市”。

这是今年继人工智能和朝鲜问题之后举办的的第三次理事分享会，在常务理事杨锐先生的召集下，2005委员会邀请到两位房地产行业的资深大咖——深耕中国房地产市场数年、房天下集团（原搜房网）创始人兼董事长莫天全先生；和优客工场创始人兼董事长、前万科集团高级副总裁、2005委员会副理事长毛大庆先生。

分享会在杨锐理事主持下准时开始，徐小平理事长用一个幽默段子引出我们今天的话题和嘉宾。毛大庆理事首先发言，一开场他抛出几个值得我们关注的“房市”现象：

2016年全国新房销售总面积15亿平方米，销售额13.7万亿；在中国改革开放前沿的广东地区，东莞、佛山在基础建设带动下，其房价一路猛涨直追广州、深圳，形成深广一线“同价圈”；在最具代表性和话题性的北京地区，商品房经过去年大幅猛涨、市场上甚至一房难求，到如今在17大类政策调控下迅速降温、交易萎缩。

从沿海带首都，从四线城市到北上广深，全国房价的一次次上涨、波动的深层原因是什么？

房价没有市场逻辑

毛大庆理事认为，如今的房价很难从市场逻辑来解释，但它反映出更深层的金融和资源逻辑：从政府出让土地、开发商贷款拿地，到消费者购买新房，再到二手房市场流转，从表面价格来看，是高地价传导至高房价，而每一套商品房买卖的背后，都已嵌入多个复杂且高度关联的资金杠杆行为，银行及社会资金的流动性在这一过程中被一倍一倍地循环放大。所以，房地产行业已经成为中国当下资金流通和经济发展的轴心。

这一切的代价是什么呢？是经济秩序的失衡：政府土地供应失衡、地方税收失衡、实体与投资产业失衡等等已是不争的事实。快速遏制房价升高势在必行，否则后果难以想象。

莫天全先生认同这一观察和分析，同时引用数据揭示：中国房地产住宅市场，是一个散户市场，其散户比例甚至远高于A股市场，因此在消费投资端也具有很强的非理性因素，加剧价格的波动或上涨。

北京房价会不会跌？

“从各项统计数据来看，北京、上海这样超级城市的房价不会出现大幅下跌，因为大城市稀缺资源永远吸纳新的需求，来填补买方市场空缺”， 莫天全先生解释说，即使因政策调控等原因出现价格波动，这种刚需的存在，迟早会释放到房地产市场上。他还以美国次贷危机为例，阐释房价崩盘与货币利率的强相关关系，而在这一点上我们目前还处于安全范围之内。

毛大庆理事强调，我们首先需要区分狭义的北京城（五环以内）和大北京地区这两个概念。在这一点上，我们对照人口集中度更高的超级大都市——东京来看，北京的人口承载能力甚至还有上升空间。此外，未来五至十年间，雄安新区的高速发展将有效缓解北京地区的交通、医疗、教育等压力，北京也将逐步转变成一个更加宜居的国际化大都市。

政府调控

房地产行业关系国民经济和社会稳定，如何确保它在未来沿着良性的道路发展呢？毛大庆理事认为政府可能从土地供应、金融措施、税收调控、租房制度化和地票五个方面进行调控，具体包括：

土地供应

主要是三个方面。第一、规范土地供应：原则是产业跟着规划走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走；第二、依法分配建设用地：分配比例为100平米中，55平米解决城市基础设施和环境用地，20平米解决工业建设需求，居住占20平米，5平米给商业开发使用；第三、土地拍卖价格管控：确保拍卖价格不能超出当前地价的三分之一。另外中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖，要把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。

金融措施 

对于开发商，严查资金结构，开放商买地必须自有资金，斩断土地拍卖用借款的链条，杜绝房产商靠地价上涨来还债，解决地产融资缺乏隔离墙的问题。

对于购房居民，限制买房融资行为，调整首付比例，设定必须全额支付第三套房产。

税收调控

第一是三端调控：高端有遏制，中段有鼓励，末端有保障。比如豪宅契税率5%，普通商品房税率1%，保障房税率0.2%。另外，短期出售需加印花税（参考香港），而中端购房者买房税收有抵扣，比如按揭贷款抵扣所得税。

第二是物业税和房产税：物业税根据增值的额度来计税，多种抵扣缓解老百姓压力。

政府租房制度化

一、保证政府建设租房的比例达到20%，租住对象为农民工学生和困难户；二、保证配套的公共基础、派出所和居委会；三、防止个人当政府建设租房的二房东，赚取差价；四、政府建设租房与商品房开发比例达到1:3，不能造贫民窟；五、租金设置家庭收入六分之一，公积金应该可以用来付房租，房租抵扣个人所得税。保证政府建设租房的租客可以享受公共资源，一视同仁。

地票

从大的土地制度背景来看，由于我国耕地资源紧张，应该把握两个原则：一、节约使用土地指标，其中农业用地和工业用地要节约规划，多提供商品房指标；二、宅基地复垦、退耕，城镇化过程中将农民进城后留下的宅基地和公共设施用地复垦为农地（25°坡度以上地区退耕还林）。缺少复垦的资源地区，腾出指标进行商品房开发。房地产开发商购买地票，来补贴农民收入。

相信以上这五项调控措施将从根本上解决当下的“房市”顽疾，有效促进行业的健康发展。

养老产业的未来

在居住功能以外，房地产折射出的是人与城市的关系。毛大庆理事认为，长期独生子女政策之下，老龄化的社会结构已然呈现，城市中一个体量庞大的养老人群即将出现。区别于之前，这批养老人群在经济实力、生活品质和观念上已有巨大的提升，对优质的养老服务有着巨量的需求，再加上相关的配套服务、设备生产、服务培训等领域的补充，养老产业必将成为一个极具潜力的大市场。

整场分享会精彩纷呈，两位嘉宾从中国房地产行业的多个方面入手，梳理了“房市”重重迷雾下的真实面目和背后逻辑，现场理事们表示大受启发。在几次互动问答后，本次理事分享会顺利结束。

感谢莫天全先生和毛大庆副理事长，同时感谢优客工场的大力支持。欢迎更多理事参与未来的理事分享会，下期话题更精彩！